עולם הנדל"ן והמשפטים לא פעם מצליחים להשתלב זה בתוך זה, באחת הפעמים שהשתלבות הזו התבצעה הייתה כאשר נפסקו פסקאות המתייחסות לזכויות בניה של מבנים שונים. ומכיוון שהחוק או הגדרות הבנייה בישראל אינן מתייחסות בצורה מוגדרת אל זכויות הבניה, בית המשפט הגדיר זאת בפסיקותיו. ועל פי פסיקות אלו זכויות בניה אמורות להיות מוגדרות, על ידי היתרי הבניה הניתנים בידי וועדות לתכנון ובנייה, ולה הזכות לקבוע את אחוז השימוש בשטח. לפי כך ישנם גם פטורים שונים הניתנים במכירת קרקע ודירה, ובכדי להבין כיצד ניתן לקבלם מומלץ לדעת איך מבצעים בדיקת זכויות בניה.

איך לחשב זכויות בניה?

חשוב לדעת כי בעת חישוב זכויות בניה מתייחסים לשלושה פרמטרים עיקריים, הראשון הוא אחוזי בניה המותרים לגובה, אחוזי הבניה המותרים ביחס לשטח ואחוזי בניה המותרים לעומק. בנוסף לאלו ישנם פרמטרים נוספים המשפיעים על התרת אחוזי בנייה, כמו מי תהום, צפיפות נגישות, אזורים שמורים ועוד. לכן בחישוב הראשוני חשוב להבין מה הוא השטח הכולל של המגרש, בדיוק כמו שמופיע ברישומים ולאחר מכן לעשות "ניקוי" לאזורים המשמשים לטובת הציבור. הנתון הבא שיש להכיר הוא כמובן נתון השטח המותר לבניה, שאלו בעצם זכויות הבנייה המאושרות לבנייה על פי תוכנית בניין עיר. השלב השלישי יהיה כולל חישוב של אחוזה בניה כוללים המייצגים את היחס בין השטח המותר לבין השטח הכולל.

למה זה חשוב ופטורים

בהיעדר אישור על זכויות בניה לא נוכל לבצע שום בניה חדשה על השטח, על כן גם לא להסדיר שום היתר עבודה לכל פרויקט כזה או אחר. אך במקרים בהם נמכור את מגרש שבו קיים זכויות בניה שלא נוצלו עד הסוף, ניתן לקבל פטור מס שבח רק על "דירת מגורים מזכה". זאת אומרת שחישוב המס יהיה מחושב על פי שוויה של הדירה תוך כדי ניכוי זכויות בנייה נוספות. הפטור יכול להגיע עד לכדי 2 מיליון שקלים, עם זאת את החישוב מומלץ לבצע עם איש מקצוע, גם בכדי להגיע אל המספרים המדויקים וגם לפעול על פי ההגדרות והתקנות המעודכנות.